☆なぜ売れないの 前編『ハウスドゥ！倉敷駅東』
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なぜあの家はいつまでも売れないのか？ |
| 売れない家には必ず理由があります。その理由を理解しないと、スムーズな売却 |
| はできません。下記の要因が潜んでいないかチェックしていきましょう。 |
| 前面道路が私道 |
| 敷地が接する道路を「前面道路」といいます。道路には役所が管理する「公道」と、 |
| 個人が管理する「私道」があります。前面道路が私道の場合、いろいろと課題がある |
| ため売れない要因になります。 |
| 私道には所有者がいます。所有者は道路の管理責任があるので、道路が陥没したら自ら |
| 費用を投じて補修しなければいけません。放置しておくと、通行人が陥没箇所で転倒 |
| してけがをしたら、賠償責任が発生する可能性があります。 |
| しかもやっかいなことに、私道の多くは近隣の住民と共有なので、費用負担の問題 |
| ひとつにしても、なかなか決定することができないのです。 |
| さらに前面道路の所有者が、他人や業者だと、さらに問題は複雑です。道路下にある |
| 水道、ガスなどのインフラ配管がひび割れたり、切断したりした際に、道路の掘削が |
| 必要になっても、道路所有者の同意がなければ手をつけることができないのです。 |
| 私道はこうしたリスクを伴うため、購入を躊躇う人がいます。 |
| 前面道路が狭い |
| 建築基準法では、道路の幅員は4m以上としています。このため「2項道路」と呼ばれる |
| 道路以外は、少なくとも4m以上は確保されています。 |
| しかし幅員が4mぎりぎりだと、普通自動車がなんとかすれ違うことのできる程度の広さ |
| であるため、宅配便の車両が通行したり、庭の樹木が道路にせり出したりしているだけ |
| で、車同士の離合が困難になります。 |
| 不法駐車が日常的な状態だと、さらに生活が困難になるため、購入を躊躇う人がいます。 |
| 近くに新築物件がある |
| 近くに新築物件が売り出されていると、どうしても価格の比較になってしまいます。 |
| 新築物件と価格に差がなければ、多少無理をしてでも新築物件を購入しようと考える |
| のが、一般的な人の心理です。 |
| 近くにトラブルメーカーがいる |
| 現在の不動産販売では、近隣に常軌を逸した行動をする人物がいる場合、重要事項説明 |
| でその事実を告げないと、契約不適合として契約解除になる可能性があります。この |
| ため売却に際しては、ありのままに伝えるのですが、近所にトラブルメーカーが存在 |
| しているのを承知で、物件を購入する人はなかなか現れません。 |
| 背後が崖地である |
| 近年多発する災害を目の当たりにすると、誰しも安全な土地に住みたいと願うものです。 |
| 一般的な土質の崖は、30度の角度が最も安定した角度です。このため万が一土砂崩れを |
| したら、少なくとも高さの2倍以上は離れた場所に建っていないとリスクが高い土地に |
| なります。 |
| 隣棟間隔が狭い建売住宅 |
| 隣家と空き寸法がほとんどない建売住宅は、外壁の美装や補修が困難なため敬遠され |
| ます。外壁の補修は、外部足場を立てる必要がありますが、隣地を借りて足場を立て |
| なければいけない状況だと、人間関係の構築が絡んできます。 |
| 将来の外壁メンテナンスが、自己敷地で完結できない物件は、建物の維持管理が困難 |
| なため敬遠されます。 |
| 検査済証を取得していない |
| 住宅ローンの融資には、対象建物の適法性が求められます。このため違法性を証明 |
| できない物件には、ほとんどの銀行が住宅ローンを融資してくれません。 |
| 適法であることを証明するためには、検査済証を提示する必要があります。紛失しても |
| 、管轄の行政機関で証明書を発行してもらえるため、完了検査に合格した物件であれば、 |
| 必ず入手できる書類です。 |
| 適法性を証明できない家は、住宅ローンを融資してくれる銀行が見つからないため、 |
| 購入したい人でも最終的に断念することがあります。 |
| 売却価格が適正でない |
| 不動産の売却価格は自由に設定できますが、相場からあまりにもかけ離れた価格だと |
| 購入をする人はいません。中には購入した金額以上の価格で売却することにこだわる |
| 人もいますが、やはり相場に近い価格で売り出さないと、売却は困難です。 |
| 住宅は売れ残れば売れ残るほど、ますます購入希望者が敬遠する悪循環に陥ります。 |
| このため売り出し時に設定する価格は適正な価格に設定しないと不利益を被ります。 |
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次の回では対処方法を具体的に考えていきます。
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